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A responsabilidade civil do síndico

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A responsabilidade civil do síndico

O presente artigo tem o objetivo de demonstrar as peculiaridades e os detalhes da Responsabilidade Civil do Síndico, previsto no Código Civil Brasileiro. O síndico é legalmente responsável pelo Condomínio. Por isso, pode-se dizer que ele é o corpo administrativo mais importante do Condomínio, tendo em vista sua atuação como administrador do edifício.
Em virtude da grande dificuldade de administrar e manter um condomínio, os residentes do mesmo, por votação em uma reunião constitui um representante, que é um residente ou um estranho para o condomínio, e pode até mesmo ser uma jurisdição de pessoa, que assumirá a figura com maiores poderes de administração dentro do Condomínio.
O síndico será coberto por poderes, estes antecipados na Convenção Condominial, ou em casos de omissão, na própria legislação Brasileira, em particular no Código Civil de 2002. O tratamento da responsabilidade civil do síndico é lidar com uma nova tendência no Direito.
Ao contrário das outras aplicações da responsabilidade civil, a do síndico apresenta como um desafio em virtude das especificidades de cada condomínio, bem como a recente jurisprudência formada em torno do assunto. O síndico pode ser conceituado como um mandatário, tendo em vista que foi eleito para ser o gestor do edifício diante de uma Assembleia Geral Ordinária de Condomínios. Nesse sentido, no entanto, o síndico não é empregado do condomínio, mesmo que receba remuneração para o desenvolvimento de suas funções.
Decorrente deste fato, o síndico tem que seguir o que a lei impõe, no entanto, na vida cotidiana, deve estar preparada para muitas outras demandas. Como administrador de condomínio, o síndico responde pela má execução de suas atividades, pela omissão culposa, e também por atos praticados de forma abusiva.

O CONCEITO DE RESPONSABILIDADE CIVIL

O conceito de responsabilidade civil está estritamente ligado à ideia de indesejado, sob a punição de ser sancionado. A responsabilidade é apresentada como uma resposta às organizações que transgrediram o dever geral de cautela, que vem de todo o dever de responder aos seus atos. (STOCO, 2007). Ainda neste sentido, de acordo com o doutrinador Carlos Roberto Gonçalves:

“O significado de responsabilidade civil na legislação origina-se do latim respondere, que encerra a idéia de segurança ou garantia da restituição ou composição do bem sacrificado. Para nosso sistema jurídico, são caracterizados como elementos formadores da obrigação de reparar, a existência de uma ação ou omissão, o dano, a culpa e o nexo causal entre eles”. (GONÇALVES,2007, p. 15).

Desta forma, é possível dizer que a responsabilidade civil é devido ao dano, original de um prejuízo causado em razão de uma transgressão a uma lei do ordenamento jurídico brasileiro, uma vez que o direito de não lesar o outro foi violado. O que será colocado em prática como uma sanção por causa da lei ilegal que havia sido praticada (Cavalieri, 2010).

Em suma, a responsabilidade civil decorre de uma violação a um dever jurídico primário por um ato praticado pelo agente o qual é responsável ou por imposição legal que acarreta um dano a um bem juridicamente tutelado pelo ordenamento jurídico.

A RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO

A pessoa ora escolhida pela aprovação da maioria dos condôminos em assembleia para exercer o cargo de Síndico deverá observar na sua atuação os poderes que lhe foram atribuídos, devendo manter uma conduta proba, íntegra e em observância aos ditames legais, em especial aos que regulam as relações privadas. Os deveres do síndico estão estabelecidos no art. 1348 do Código Civil de 2002 que em sua essência buscam manter e preservar a ordem no condomínio:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

O artigo acima mencionado tem um papel fiscal. No entanto, existem outros artigos oferecidos pelos síndicos e as funções previstas pela propriedade e regulamentações internas. Além das responsabilidades objetivas mencionadas, é também dever do síndico manter as contas do Condomínio dentro da legalidade e prazo, como também valorizar a segurança e a qualidade de vida dos habitantes. Além disso, faz parte da responsabilidade civil unificar o seguro.

No caso de acidentes, onde a casa sofre danos, dependerá do síndico, a reparação de danos por meio de indenização da natureza patrimonial. Todas essas responsabilidades são de natureza civil.
Note-se que, no caso de cuidados ou trabalho a ser feito por uma empresa subcontratada, a responsabilidade civil será consolidada entre a empresa, o condomínio e o sindicato, porque o último é a culpar tanto, porque não inspecionou o trabalho da empresa, e não atacar a qualidade dele.

Portanto, pode-se concluir que o síndico deve ter cuidado para descobrir suas atribuições legais, uma vez que no exercício de suas atribuições, ao agir em excesso ou se omitir de praticar determinado ato e em virtude dessa ação ou omissão causar dano aos habitantes do Condomínio, deverá ser responsabilizado judicialmente.

Além disso, é importante ressaltar que o síndico pode ser protegido através do seguro de responsabilidade civil, que garante o pagamento de indenizações referentes a reclamações, atos e danos causados a terceiros. Essas reclamações devem estar relacionadas aos atos danosos, sem intenção, realizados no exercício do mandato como síndico do Condomínio.

Existe também o instituto de Seguro dos Condomínios, com a finalidade de proporcionar uma segurança de maneira completa ao Edifício, como também o seguro residencial, que tem o objetivo de proteger o lar dos moradores em caso de furtos, ou reparação de equipamentos quebrados os danificados, além de eventuais imprevistos que podem acontecer.

A possibilidade de contratação de um Seguro de Responsabilidade Civil para síndico existe em todo o território nacional e a aquisição desta apólice é uma forma de obter um cuidado maior com o exercício da atividade sindical. O intuito do Seguro de Responsabilidade Civil do Síndico é proporcionar uma proteção, caso algum problema ocorra durante a administração do condomínio.

Como dito anteriormente, uma das principais funções do Síndico é prestar a responsabilidade anual correta das contas do Condomínio para a Assembleia, quando solicitado. Todas as despesas devem ser detectadas e documentadas para essa finalidade. Se houver uma diferença valiosa entre a coleta e despesas comprovadas, o Síndico pode ser responsabilizado Civilmente e Criminalmente.

Além da prestação de contas, existem outras condutas que podem fazer com o administrador do Edifício ser responsabilizado na esfera civil e criminal, como a ausência de cobrança, acidentes com funcionários do Condomínio, negligência com a manutenção de elevadores, como também prezar sempre pela manutenção do playground e piscinas. Por fim, salienta-se que o Síndico também pode ser responsabilizado civilmente e criminalmente por danos morais, caso exponha de forma indevida os moradores inadimplentes.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Quando se trata de responsabilidade civil, com ênfase na execução do Síndico, foi possível concluir que durante sua administração condominial será submetida a responsabilidade civil objetiva, razão pela qual pouco importa o elemento volitivo e a responsabilidade subjetiva, a qual o elemento objetivo ganha destaque.

Portanto, salienta-se também, que embora reconhecida como o corpo máximo da administração comunitária, o síndico não possui poderes ilimitados, e também as decisões da Assembleia Geral do Condomínio, devem observar todo o seu rito e as determinadas circunstâncias.

Finalmente, é importante que todos os síndicos administradores de condomínio, que na realização de suas funções, tenham o conhecimento dos dispositivos legais, relevantes para os condomínios, com o objetivo de resguardar qualquer empecilho jurídico, além de prevenir eventuais responsabilidades civis ocasionadas pelas hipóteses mencionadas neste artigo.

REFERÊNCIAS

BRASIL, DF: Senado Federal: Centro Gráfico, 1988. 292 p. BRASIL. Constituição(1988). Constituição da República Federativa do Brasil;
_______. Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406 10 de janeiro de 2002;
CAVALIERI, Sergio Filho. Programa de Responsabilidade Civil . 12. ed. [S.l.]: ATLAS, 2010. 588 p;
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro . 8º. ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade civil: doutrina e jurisprudência. 7. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007;
CAVALIERI, Sergio Filho. Programa de Responsabilidade Civil . 12. ed. [S.l.]: ATLAS, 2010. 588 p;

 

 

Rafaela Lima Dinunci
RAMO: Corretora de seguros
Artigos em qual área do segmento condominial: Seguros
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