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Manutenção

As responsabilidades do síndico em obras do condomínio

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As responsabilidades do síndico em obras do condomínio

As responsabilidades do síndico em obras do condomínio são diversas: orçamentos, escolha dos fornecedores, aprovações em assembleia, conformidade com as normas da ABNT e ainda um jogo de cintura para imprevistos que podem acontecer durante a obra.

Para garantir que todos os pontos sejam devidamente seguidos e gerar sucesso na obra, separamos algumas dicas:

Tipos de obras

Antes de atribuir as responsabilidades do síndico em obras de condomínio, precisamos entender os tipos de obras que existem de acordo com a legislação. Segundo o Artigo 1.341 do Código Civil, são elas:

Obras necessárias: obras que têm por finalidade a conservação do bem ou evitar que se deteriore, ou seja, são as obras urgentes, que são da necessidade para manutenção do condomínio. Exemplos: problemas de infiltração, reparos elétricos e hidráulicos, obras de acessibilidade, troca de interfones, extintores e para-raios, adequação de equipamentos conforme mudanças nas leis, instalação de corrimão em escadas de emergência, adequação de playground às normas da ABNT, etc.

Obras úteis: obras que aumentam ou facilitam o uso do bem. Elas não são indispensáveis, como as obras necessárias, mas tem uma utilidade que pode ser notáveis. Exemplos: ampliação da garagem, inserção de grades de segurança no condomínio, caixas individuais para correspondência, instalação de gerador, novo sistema de segurança, compra de equipamentos de ginástica, etc.

Obras voluptuárias: são de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem. Obras voluptuárias são então para deixar o lugar mais belo esteticamente. Exemplos: instalação de academia, decoração do hall de entrada, reformas de embelezamento no salão de festas, jardins, ampliação da academia, varandas e outras áreas comuns.

Aprovação da obra em assembleia

A primeira responsabilidade do síndico em obras do condomínio é a formação de uma comissão de obras aprovada em assembleia, explicando qual tipo de obra será feita, seguindo a ordem que falamos acima: necessária, útil e voluptuária.

Para dois tipos de obras, é preciso de um número mínimo de moradores que a aprovem:

  • Obras úteis: maioria de todos condôminos, ou seja, 50% + 1;
  • Obras voluptuárias: maioria qualificada, ou seja, 2/3 de todos os condôminos.

A única exceção de aprovação em assembleia são as obras consideradas emergenciais, que exigem algo sendo feito imediatamente, como um cano vazando, rachaduras em pilastras que sustentam o condomínio, conserto do portão de entrada, entupimento do esgoto e afins.

Com a aprovação da obra em assembleia, o síndico deve ter em mãos uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Além disso, deverá também apresentar as autorizações das ações que irá modificar o local, o plano de reforma, os materiais que serão usados e os funcionários que trabalharão na obra.

Cotando os gastos da obra

Para não gastar acima do necessário na obra, faça cerca de três orçamentos para serem comparados. Ao levantar estes orçamentos, fique atento a pontos como: valores, serviço prestado, condições de pagamento, prazos de execução e garantia.

Enquanto estiver tabulando, analisando e avaliando os valores apresentados, pesquise também por clientes que realizaram obras com as empresas em questão nos últimos cinco anos, para saber como ocorrem e são entregues os serviços. Com tudo cotado, lembre-se: nunca pague uma obra antes que ela termine!

Alertas para o síndico em obras do condomínio

Com a aprovação da assembleia e cotação dos preços, a reforma está pronta para ser executada. Contudo, as responsabilidades do síndico em obras do condomínio não se encerram por aqui.

Enquanto ocorre a reforma, verifique sempre o plano de obras para conferir se tudo está sendo cumprido conforme o combinado. Aqui também cabe ao síndico tomar ações legais em qualquer risco iminente para a edificação do condomínio, de seu entorno e de seus usuários.

Com a obra finalizada, o síndico deve vistoriar todas as condições em que se encontram o local alterado, receber o termo de encerramento entregue pelo executante e fazer o cancelamento de entradas dos prestadores de serviço da obra.

Para finalizar, arquive toda documentação referente à reforma, desde o orçamento e pagamentos, até o termo de encerramento.

 

Da redação – Por Elizabet Letielas

  • Portrait of two construction workers holding plans and standing against dry wall while renovating house, copy space

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