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Cota condominial ou taxa condominial: o Direito Condominial admite o emprego de tais expressões com o mesmo sentido técnico-jurídico?

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Cota condominial ou taxa condominial: o Direito Condominial admite o emprego de tais expressões com o mesmo sentido técnico-jurídico?

Vez ou outra presenciamos operadores da comunidade administrativa e/ou jurídica condominial referirem-se ao valor pago mensalmente pelos condôminos, mesmo a contribuição destinada à manutenção do condomínio, denominando-a de forma indiscriminada, ora como “cota” condominial, ora como “taxa condominial”.

 

Assim, e a partir da constatação do uso frequente de tais expressões, todas elas dirigidas ao mesmo instituto, questionamos: seriam tais palavras sinônimas? Tais termos, quando empregados no sentido do valor mensal pago pelos condôminos ao condomínio, a título de manutenção das áreas comuns, ou para o fim de atender a necessidades extraordinárias, são possuidoras de significado análogo, de idêntico sentido e costumam ser utilizadas com a observância de preciso rigor técnico? Há de ser admitido o uso indiscriminado de tais expressões, de forma semelhante e em quaisquer circunstâncias?

 

Inicialmente, convém lembrar que a língua portuguesa é uma das mais ricas, plásticas, elásticas e difíceis do mundo, repleta de palavras de multivariados significados e composta por extenso vocabulário, cuja complexidade faz com que a mesma seja considerada difícil de ser ensinada e, consequentemente, difícil de ser aprendida (ou “apreendida”).

 

Assim, convém lembrar que, com o passar do tempo, o uso de uma determinada palavra, de tão frequente, pode ganhar foro de legitimidade e até mesmo substituir o termo usualmente originário ou de ombrear-se à expressão de ordem mais técnica, dado o dinamismo que costuma acompanhar a dinâmica do movimento linguístico.

 

Com efeito, a palavra cota, analisada sob o lume do dicionário da língua portuguesa, significa “parte de algo (concreto ou abstrato); parcela, quantia, porção específica que compõe um todo”, ou ainda “parcela de contribuição através da qual alguém ajuda na realização de algo”; no mesmo dicionário, a palavra “taxa”, significa “valor fixo atribuído por acordo ou estabelecido pelo uso”.

 

De outro lado, vistos tais verbetes, sob o crivo do dicionário jurídico, verifica-se que cota (ou quota) recebe o significado de “subsídio designado a cada um num patrimônio para atender uma determinada finalidade”, ou ainda, mediante o emprego da expressão “quota-parte”, vem a significar “a concessão de importância em dinheiro ou designação de certa quantidade de coisas que cada indivíduo tem a obrigação de pagar ou de receber, por motivo da composição ou delimitação de um determinado negócio-comum”; por seu turno, igualmente sob o ângulo jurídico, a palavra “taxa” significa “espécie do gênero tributo”, ou ainda, “valor que o contribuinte paga ao Estado em face da utilização efetiva ou potencial de um serviço público específico e divisível ou pelo exercício do poder de polícia”, descortinando-se como uma das espécies tributárias.

 

Na jurisprudência, observa-se que os tribunais pátrios, usam de forma análoga as palavras “cota condominial”, “CONDOMÍNIO. COTAS CONDOMINIAIS. O ADQUIRENTE DA UNIDADE RESPONDE PERANTE O CONDOMÍNIO PELAS COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. (STJ – RECURSO ESPECIAL REsp 67701 RS 1995/0028847-8 (STJ)”, e mesmo a expressão “taxa condominial” PROCESSUAL CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. TITULO EXECUTIVO. EM TESE, AS TAXAS CONDOMINIAIS, DESDE QUE HAVENDO ORÇAMENTO E APROVAÇÃO DESSE ORÇAMENTO EM CONVENÇÃO, PODEM SER COBRADAS PELA VIA EXECUTIVA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ – RECURSO ESPECIAL REsp 33062 RJ 1993/0007169-6 (STJ)”.

 

Na doutrina, por sua vez, encontramos tanto o uso da palavra “cota condominial, como o da expressão “taxa condominial”, senão vejamos: “…existem bens e prestações de serviços destinados aos condôminos individuais, e que são divididas entre todos, compondo a taxa condominial…”. (RIZZARDO, Antonio), “Nos dias de hoje o pagamento da quota condominial costuma ser mensal, mas nada impede que os condôminos ajustem outra periodicidade. (PEREIRA, Caio Mário da Silva), “tais despesas integram o que se denomina de taxa de condomínio, e sua cobrança se faz mensalmente, ou na forma prevista na Convenção de Condomínio” (VIANA, Marco Aurélio),  “o não pagamento em dia da cota condominial sujeita o consorte ao acréscimo de juros moratórios previstos na convenção” (NADER, Paulo),  e até mesmo o Enunciado n. 505 da V Jornada de Direito Civil houve assim se pronunciar: “é nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art. 1.336, § 1.º) e não redução por merecimento”.

 

Face ao exposto, impõe-se concluir que a constante dinâmica linguística, que se descortina com o decorrer do tempo, aliada à  riqueza semântica que se faz acompanhar da língua portuguesa, permitem aos operadores do Direito Condominial, sejam eles advogados, síndicos, administradores, ou ainda, todos aqueles que com o seu mister, acabam por tangenciar as multifacetadas formas de alcance da gestão condominial, podem fazer uso, se medo de errar, e com o mesmo rigor técnico, das expressões “cota condominial” e “taxa condominial”, com o mesmo e idêntico sentido, assim representando as contribuições pagas pelos condôminos para o fim de prover a manutenção das áreas comuns e de outras despesas correlatas, pois se farão bem acompanhados, seja por força da redação presente e consolidada no repertório jurisprudencial pátrio, seja em decorrência do emprego autorizado pelos mais aquilatados doutrinadores da Ciência Jurídica nacional.

 

 

Vander Ferreira de Andrade é advogado. Especialista, Mestre e Doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Pós-Graduado em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas (FGV-Rio). Professor Titular de MBA em Direito Imobiliário das Faculdades Legale (São Paulo) e da Escola Superior de Direito (Goiânia). Professor de Gestão Condominial do Instituto Êxito de Empreendedorismo e Inovação. Professor de Gestão Condominial e de Compliance da Universidade Cruzeiro do Sul. Professor de Direito Condominial junto à Escola Superior de Advocacia (ESA). Coordenador do Curso de Formação de Síndicos Profissionais no Grande ABC (Santo André), das Faculdades Legale (São Paulo), do Curso Êxito (São José dos Campos). Autor de diversas obras jurídicas. Atualmente é Diretor de Educação Jurídica da J. Reuben Clark Law Society, Presidente da Associação Nacional de Síndicos e Gestores Condominiais e Pró-Reitor de Administração e Planejamento do Centro Universitário Fundação Santo André.

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