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Direito Condominial

Locações via Airbnb em condomínios: tudo que você precisa saber

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Locações via Airbnb em condomínios: tudo que você precisa saber

Desde 2019 o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que proprietários de imóveis em conjuntos residenciais podem alugar seus apartamentos. Sendo assim, é proibido vetar as locações via Airbnb em condomínios.

 

O que diz a legislação sobre locações via Airbnb em condomínios

Antes da decisão do STJ, os condomínios proibiam as locações via Airbnb por a considerarem uma atividade comercial. Entretanto, na legislação, a prática não foi vista de tal maneira. Conforme previsto na Lei das Locações (8.245/1991), o método ficou definido como uso regular do direito à propriedade, ou seja, um aluguel por temporada com fins residenciais.

A segurança que a plataforma garante ao locador somou para a liberação de locações via Airbnb em condomínios, uma vez que é exigido e ficam registrados os dados pessoais de todos que permanecerão no imóvel, um histórico de avaliação e identificação verificada dos hóspedes que podem ser acompanhados no sistema antes da reserva e pagamento 100% rastreável via cartão de crédito. Pelo olhar da justiça, tais pontos garantem a segurança e bem-estar dos demais condôminos.

Conclui-se também que a locação de apartamentos via Airbnb não transforma edifícios residenciais em hotéis, hotels, flats ou semelhantes, pelo fato de que esses empreendimentos só se encaixam nessas categorias do inciso II do artigo 24 quando todo condomínio oferece serviços, como recepção, arrumação de quartos ou limpeza.

Direitos e deveres do condômino

Como dito acima, o condômino está amparado pelo artigo 48 da Lei 8.245/1991, que configura o aluguel de condomínios por meio do Airbnb como locação para temporada.

Com base nesta lei, as locações podem ocorrer com prazo de até 90 dias, com o imóvel mobiliado ou não, assim como o uso do espaço para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde e feitura de obras.

Outro direito do condômino previsto por lei e que garante a liberação destas locações vem do artigo 1.335, que em seu inciso I coloca como direito dos proprietários de condomínios “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.”

Como síndicos devem agir diante de locações via Airbnb em condomínio

As locações via Airbnb em condomínio não podem ser proibidas por síndicos. Entretanto, a atividade pode ser regulada internamente por convenções. Ao pensar em como estabelecer as normas, é essencial manter o foco na segurança e harmonia do coletivo, bem como em danos que possam ser causados ao condomínio.
A convocação de uma assembleia é a melhor saída para discutir em conjunto as regras de convivência e esclarecer o posicionamento do condomínio de quando e como os apartamentos podem ser locados. Esta também é a alternativa mais prática para conscientizar e adaptar os moradores com a nova realidade e apresentar as punições aplicadas em casos de abusos.

Algumas regras que podem ser estabelecidas são:

  • Indicar um tempo mínimo de aluguel, lembrando que por lei o dono do imóvel não pode exceder 90 dias de locação;
  • Limitar um número de pessoas por imóvel;
  • Exigir o aviso com antecedência de que o imóvel será alugado via Airbnb;
  • Esclarecer que o porteiro não fará o recebimento de hóspedes e nem carregamento de malas;

Síndicos podem pedir identificações

A solicitação de identificação é essencial para a segurança do coletivo, uma vez que em mais de 90% dos casos de crimes em condomínios, os bandidos entram pela portaria ou garagem. Sendo assim, crie protocolos e procedimentos para acompanhar as entradas e deixe claro que essa atitude refere-se à cultura da segurança.

Pedir a identificação do hóspede é um direito do condomínio, segundo os tribunais de alguns Estados, como Santa Catarina. Aqui o condomínio pode fazer um cadastro, com foto e documentação, para liberar as entradas. É possível também que o síndico solicite ao responsável pela locação uma ficha cadastral dos ocupantes temporários.

Aplicação de punições por parte do síndico

A aplicação de multas pode ser feita em casos de descumprimento dos deveres antecipados na convenção ou no regulamento interno levantados e apresentados em assembleia, lembrando que o proprietário do imóvel é o responsável direto pelos danos.

Para tais punições serem aplicadas, as regras internas devem estar atualizadas, o síndico tem a responsabilidade de sempre registrar os ocorridos e, para quando necessário, ter o apoio de um advogado especialista em Direito Imobiliário.

 

Da redação – por Por Rafael Alves

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