Eu: “Portugal está lindo. Há tempos eu não ia pra lá…”

Ele: “E você foi em Cascais? É o meu lugar português favorito.”

Eu: “Fui, sim. É legal mesmo.”

Ele: “No Alentejo você não foi, né?”

Eu: “Fui rapidinho, mas fui. Minha esposa queria conhecer a Cartuxa…”

Ele: “Ah, eu tenho preferido mais o Dão recentemente. Aposto que lá você não foi…”

Eu: “Dei uma passada, sim.”

Ele: “Mas quando você foi?”

Eu: “Em setembro.”

Ele: “Setembro é horrível! Você tinha que ter ido em maio. Porque quando eu fui em maio…”

    A piada não é minha. É do Fábio Porchat. Tenho esse hábito de contar anedotas porque acho que aproxima um pouco mais as pessoas. Algumas pessoas são tão inacreditavelmente ensimesmadas que não admitem a narrativa de qualquer experiência a partir da perspectiva do outro. Tudo precisa ser relatado ou até mesmo transformado (se o caso original for de um terceiro) a partir da própria vivência ou visão pessoal. Eu, eu, eu…

    Aprendi um tanto de finanças para me equilibrar e conseguir multiplicar os ganhos com a minha profissão. Esse estudo me fez conhecer o chamado “home bias” ou viés doméstico, que nada mais é do que a tendência do investidor de aportar seus recursos demasiadamente em empresas nacionais, em detrimento do todas as outras do planeta. 

     Como meu assunto aqui é Condomínio e não finanças, há tempos vislumbro que esse viés existe em nossos condomínios. Explico: nos últimos tempos tenho explicado para muitos síndicos e administradores a necessidade e a dinâmica de um acordo da dívida de condomínio, ou como mais bem conhecido: Termo de Confissão de Dívida Condominial. 

    Aprendi também com estudos comportamentais que não é porque desconheço uma prática, que ela não é a melhor a ser adotada, sendo totalmente amparada pela legislação, defendendo os interesses coletivos em detrimento dos individuais. 

    Com essas premissas em mãos, expliquemos o ensimesmado condômino que questiona que não concorda com as cláusulas do citado documento. 

    As despesas condominiais DEVEM ser pagas por todas as unidades de um empreendimento. Costumo exemplificar para os condôminos, como uma boa e velha pizza: Se sairmos em 4 pessoas para comermos uma boa massa italiana e a conta der R$ 100,00, dividiremos em R$ 25,00 por pessoa. 

    Se um de nós “esquecer a carteira”, o dono da pizzaria não poderá ficar no prejuízo, mas nós (que aceitamos dividir a mesa com o esquecido, sim). 

    Logo, cada um arcará com pouco mais de R$ 33,00 para voltarmos para nossas famílias. Há, portanto, uma diferença de R$ 7,00 que cada um teve que arcar, ou precisamente minha conta ficou 28% mais cara por causa do esquecimento! Traz isso para o condomínio: é exatamente a mesma coisa! 

    As contas de consumo não deixaram de ser pagas porque alguém não pagou o boleto do condomínio. Nem o boleto dos outros se tornou maior naquele mês. Então, de onde vem a mágica? Dos fundos que o condomínio possui, justamente para arcar com os esquecidos. 

    Esses fundos são feitos com um determinado percentual que cada um dos condôminos banca mensalmente para arcar com esses custos. 

    Primeira pergunta? É justo que os demais condôminos arquem com a sua cota de condomínio e com os prejuízos que ela causou ao caixa comum de todos? 

    Pensando nisso, a legislação criou mecanismos de reposição ao caixa que precisou suportar os custos daquela unidade que não arcou com sua responsabilidade. 

    Juros, multa e honorários advocatícios de quem realmente cobra. Explico: Quando uma dívida chega aqui na ZDL ADVOGADOS, eu não pego manualmente meu telefone e ligo para o devedor. Nós não conseguiríamos chegar onde chegamos se fizesse dessa maneira. 

    A dívida é inserida em um sistema de maneira detalhada; é feito o cadastro do devedor, os cálculos são atualizados diariamente, e-mails são disparados semanalmente, um telefone com número único é colocado à disposição do devedor para negociação, um colaborador é destinado para responder pelo caso, simulações e negociações são feitas pelo aplicativo de telefonia. 

    Ajuizada a dívida ou não (nem entrarei nos detalhes de elaboração de peças processuais) em algum instante em sua grande maioria, é chegado ao um consenso nos valores e métricas de parcelamento já determinadas pelo síndico do condomínio; um documento é formulado, onde constam regras claras, precisas e detalhadas sobre cada uma das obrigações. 

    Esse documento é inserido em outra plataforma de assinatura que reconhece a autenticidade de quem efetivamente o assinou e se torna responsável. Somente após todo esse tramite, um boleto de pagamento é emitido e a dívida é saldada. 

    Isso tudo acontece antes da cobrança e por vezes se faz necessário justificar a incidência de honorários, já que muitos desconhecem o percurso. 

    Naquele documento que o devedor assinou, existem 2 obrigações que devem ser obrigatoriamente seguidos. As parcelas do acordo realizado não podem deixar de ser pagas, muito menos o condômino pode se tornar novamente inadimplente das novas cotas do seu condomínio que vencerão no curso desse acordo. 

    E quando uma das 2 coisas acontece, qual a consequência? Rescisão daquele documento. Com nova multa, juros, e honorários, já que todo o circuito que coloquei aqui se repete. A dívida volta a correr, novo documento é formulado, e por vezes o processo que estava em andamento volta à ativa. 

    A lei determina isso justamente para proteger o interesse comum do condomínio. Não fosse dessa forma, correríamos um grande risco: as pessoas poderiam arcar com as parcelas do acordo e deixariam de pagar as novas cotas de condomínio, tornando o círculo vicioso e deixando o condomínio refém da inadimplência. 

    Todo esse circuito se repete a cada falha nos pagamentos. Ah esses pagamentos são controlados por um sistema, com conciliação bancária que nos informam se foi ou não quitada a dívida e a data de cada pagamento. 

Clodoaldo de Lima é Sócio da ZDL ADVOGADOS e Advogado Condominial.