VOCÊ CONHECE A COMPOSIÇÃO DA SUA COTA CONDOMINIAL?

    Algo que traz muitas dúvidas no âmbito condominial é a forma de rateio, que é o critério que será utilizado para dividir as despesas apresentadas na previsão orçamentária, e como chega-se ao valor de uma cota condominial.

    Não sei se vocês sabem, mas a regra geral estabelece que este critério seja o de fração ideal que consiste em um percentual indivisível e indeterminável atribuído a cada unidade em relação ao terreno e às áreas comuns. Assim, a cada unidade será atribuída uma fração ideal, levando em consideração a área privada, a área comum e o terreno.

    Mas onde está estabelecido esta forma de rateio? É estabelecido pelo Código Civil, em seu artigo 1.336, e artigo 12º da Lei 4.591/64. Desta forma, assim como no caso da cobrança de IPTU, a área do imóvel é a base para o cálculo da cobrança do condomínio. 

    Então podemos dizer que ambos estão relacionados ao valor da unidade imobiliária. A fração ideal é um critério estabelecido em lei e que, por si só, justifica a cobrança desta forma. 

    Mas o critério da fração ideal é obrigatório em todos os condomínios? Não! Não precisa seguir este critério se este não for o entendimento da coletividade em questão.

    Todavia, o condomínio precisará aprovar uma nova forma de rateio que poderá utilizar o critério de divisão por unidade de forma igualitária. E isso deverá ser feito em assembleia com quórum qualificado (2/3), pois envolve alteração de convenção, salvo disposição contrária.

    Na minha opinião, seria o critério de fração ideal o mais equilibrado, uma vez que leva em conta o tamanho dos apartamentos, que via de regra, quanto maiores, mais representa no todo e, por consequência, consomem e exigem mais do condomínio. Será?

    Acredito que sim, afinal muitas vezes, por terem áreas maiores, talvez ali morem mais pessoas, o que aumentaria o consumo de água, a utilização de elevadores, mais vagas na garagem (conta que entra na fração ideal). São situações que impactam diretamente no aumento do consumo e serviços, que mesmo se não utilizados, permanecem à disposição.

    Mas quais os outros valores que influenciam na cota condominial?

    O total das taxas condominiais deverá ser um valor suficiente para fazer frente às despesas condominiais do condomínio. Para se chegar a este valor, o qual necessariamente precisara ser aprovado em assembleia, será levado em conta o tamanho do prédio, quantidade de portarias, quantidade de funcionários nestas e portarias, áreas comuns, serviços incluídos, segurança, entre muitos outros. 

    Vou dar alguns poucos exemplos:

    • O tamanho da unidade, que, como vimos anteriormente, é determinante para o valor do

condomínio.

    • A quantidade de vagas na garagem, pois podem estar vinculadas à unidade na mesma matrícula do apartamento, sendo assim determinadas (demarcadas), ou descritas na mesma matrícula do apartamento, porém concedendo apenas o direito ao uso, neste caso as vagas seriam indeterminadas. As vagas podem ser ainda unidades autônomas, neste caso a vaga ensejará cobrança de cota condominial em apartado e IPTU.

    Assim, se as vagas forem autônomas por força de lei, será atribuído a elas um percentual denominado fração ideal, que estabelecerá quanto elas representam no todo, o que determinará quanto cada unidade contribuirá do rateio geral, salvo disposição em contrário da Convenção do Condomínio.

    • Áreas comuns, tais como piscina, sauna, academia, recreação etc.

    Sem nos esquecer que o valor da taxa condominial, definido em assembleia, passa obrigatoriamente pela previsão orçamentária, na qual os condomínios presentes têm poderes para deliberar e alterar os valores. A previsão deve ser submetida à aprovação (art. 1352 do CC). Como já dito anteriormente, quanto maior o número de unidades, menor o valor da taxa.

    E vocês sabem como é a composição da Taxa? Vamos à elas:

    • Despesas ordinárias (previsão orçamentária);

    • Despesas extraordinárias (previsão dentro orçamento, apesar de não ser ideal);

    • Fundo de reserva (5% permanente, de acordo com a convenção);

    • Fundo de obras (permanente ou prazo determinado a ser decidido em

assembleia);

    • Despesas com implantação (quando condomínio recém implantado).

    Me conta: no condomínio onde você mora ou com os quais trabalha, qual o critério de rateio utilizado? Você já teve que enfrentar algum questionamento sobre o critério escolhido?

    Abraços e até a próxima.

Amanda Accioli

Advogada Consultiva Condominial

Síndica Profissional na Accioli Condominial

@acciolicondominial