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Direito Condominial

Síndico é acusado de golpe milionário em condomínio; especialistas comentam – ENTREVISTA

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Em Fortaleza, síndico é acusado por moradores de golpe que chega a somar R$ 1 milhão

No bairro Vila Velha, em Fortaleza, um síndico é acusado de golpe milionário em condomínio. De acordo com moradores, Rubens Saraiva Barbosa, de 57 anos, fez empréstimo usando o nome dos condôminos sem autorização e o valor da dívida chega a somar R$ 1 milhão.

 

Os condôminos ficaram a par da dívida por meio de uma cobrança de instituição financeira diretamente no WhatsApp de um morador. A empresa afirmou que o síndico justificou o empréstimo com atas de assembleias. O caso foi repassado a uma comissão do condomínio e Confirmarado por um morador que trabalha como advogado.

 

Em assembleia e no 7º Distrito Policial (DP), no bairro Pirambu, o síndico Rubens Saraiva revelou que “não tinha autorização dos condôminos para contrair os empréstimos” e que “havia simulado uma ata e falsificado as assinaturas”, além de confessar que o presidente de mesa e a secretária assinaram a ata “a seu pedido e sem conhecimento do conteúdo”. Ele justificou que o empréstimo seria para um bar molhado, reforma da piscina e cascatas.

 

Conversamos sobre o caso com Wellington Sampaio, advogado especialista em direito imobiliário, e Luciana Lima, advogada e diretora da administradora de condomínios Gestart Condomínios. De acordo com Wellington o síndico pode ser imputado por crime de falsidade ideológica e estelionato. Para Luciana, uma gestão de um síndico profissional ou investimento para capacitação do síndico podem evitar crimes como esse.

 

Confira as entrevistas na íntegra:

 

Wellington Sampaio

 

1) Wellington, considerando que o síndico fraudou assembleias e assinaturas, quem paga essa conta, já que o síndico está foragido? É a empresa? O próprio condomínio?

Não se pode falar especificamente do caso concreto, porque não atuamos para as partes envolvidas e, portanto, não conhecemos a realidade específica do caso, mas tão somente o que tivemos de informações vindas da mídia. Se a empresa que concedeu empréstimo agiu de forma negligente e não observou quanto aos cuidados necessários (como por exemplo, exigir um registro da ata; exigir a lista de presença das pessoas; exigir garantias, dentre outras), pode-se concluir que ao condomínio poderá existir uma isenção de responsabilidade, pois atuou no contexto meramente de vítima. Sem sombra de dúvidas o maior responsável cível e criminal de todo o contexto genérico é a figura do síndico.

 

2) Esse síndico, se encontrado, pode ser preso? O que ele perde em termos legais?

A figura do síndico que comete esse tipo de conduta, pode ser imputado por crime de falsidade ideológica, bem como outros tipos penais, como por exemplo estelionato. Importante que as autoridades policiais instruam o inquérito com a maior quantidade de provas, para que o Ministério Público e, consequentemente, o Juiz competente, possa decidir com maior convicção.

 

Importante que aprendizados possam ser retirados desse exemplo, como, por exemplo, um maior acompanhamento por parte dos condôminos das rotinas condominiais e, sobretudo, do exercício da função de síndico.” conclui o especialista.

 

Entrevista Luciana Lima

 

1) De que forma a administradora pode auxiliar nesse aspecto?

A administradora deve, acima de tudo, ter uma gestão transparente, isenta e comunicativa para com todos os condôminos e não apenas trabalhar junto ao síndico e ao Conselho. Por isso é muito importante a escolha de uma boa empresa, com experiência e recomendação no mercado.

 

Ademais, uma empresa administradora deve dispor de ferramentas que auxiliem à administração e aos condôminos no acompanhamento da rotina do condomínio. Medidas simples, mas muito eficazes são, por exemplo: a disponibilização do serviço de prestação de contas digital ou virtual, oportunidade na qual todos os condôminos podem ter amplo e irrestrito acesso aos documentos financeiros do condomínio, podendo analisá-los, pacientemente, em seu local de preferência, sem necessidade de buscar ou reter os livros físicos consigo.

 

Outro recurso de colaboração eficaz, característico de uma boa administradora, é a existência de site com a conglomeração dos principais documentos e informações do condomínio. Na Gestart Condomínios temos a ferramenta do “condomínio online”, onde a administração (síndico, subsíndico e conselho) tem irrestrito acesso aos principais documentos do condomínio, tais como: relatórios e extratos financeiros, relação de inadimplentes, controle de reserva de espaços, dentre outros. Ademais, este mesmo recurso disponibiliza também aos condôminos o acesso em tempo real aos últimos balancetes da prestação de contas, consulta às atas, editais e comunicados emitidos pelo condomínio, além da convenção, regulamento interno e possibilidade de emissão de boleto e consulta aos débitos da sua unidade.

 

Com um mundo cada vez mais conectado, a administradora dispor de um aplicativo que facilite essa busca e consultas dos documentos essenciais à Gestão e acompanhamento do condomínio, disponibilizando-os à palma da mão, literalmente, também tem sido fundamental para este compromisso com a transparência e gestão participativa dos condôminos.

 

Uma boa empresa administradora deve ainda reforçar os processos obrigatórios do síndico e do Conselho, reiterando a obrigatoriedade da realização da assembleia geral ordinária anualmente, sempre constando a pauta de deliberação e aprovação das contas. Por último, se for a administradora a empresa responsável por compilar e organizar os documentos da prestação de contas, em caso de não envio dos documentos, deverá a empresa, primeiramente sinalizar ao síndico, e havendo constância no comportamento, comunicar ao Conselho.

 

Ademais, diante da ausência de regulamentação quanto à função do síndico, havendo portanto muitos síndicos orgânicos ou síndico condôminos que não estão preparados para exercer a função, que por inexperiência ou falta de conhecimento, deve a administradora ter essa perspicácia e sensibilidade, promovendo informativos e treinamentos aos membros da administração, buscando difundir o conhecimento, bem como ensinar práticas de boa gestão. Por exemplo, recentemente a Gestart Condomínios promoveu um Webnário exclusivo aos seus síndicos para fins de explicação e aplicação, na prática, da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados) em condomínios.

 

2) De que maneira os condôminos podem evitar esse tipo de situação?

Os condôminos devem participar ativamente na gestão do condomínio. De preferência, comparecendo e participando de todas as assembleias ordinárias e extraordinárias, posto que, são nelas que as decisões do condomínio são tomadas.

 

Ademais, antes de escolher e eleger um síndico, devem os condôminos analisar as reais necessidades e tamanho das demandas do condomínio, podendo assim fazer uma escolha consciente de alguém com o perfil adequado para lidar com toda essa demanda. Muitas vezes, um condomínio de grandes dimensões ou com muita demanda necessita de uma gestão mais profissionalizada, o que poderia ser resolvido através da contratação de um síndico profissional ou no investimento para a capacitação do síndico condômino.

 

Infelizmente, ainda não é tão comum o investimento, principalmente por parte do condomínio, mediante inclusão no orçamento, em cursos e qualificação para o quadro gestor, sem perceber que esse se trata de um retro investimento que poderia ensejar em ganho de produtividade e economias consideráveis na gestão do empreendimento.

 

Outro ponto de extrema relevância é que devem os condôminos engajar-se junto ao Conselho Fiscal/Deliberativo/Consultivo, seja concorrendo à sua participação, de maneira a tornar este um cargo ocupado por pessoas capacitadas e comprometidas, seja participando como ouvinte nas reuniões conjuntas de conselho e síndico, analisando os livros de prestação de contas mensalmente, questionando e apresentando à administração, para fins de esclarecimentos dos pontos controvertidos.

 

Visando ter um controle maior sobre gastos e despesas do condomínio, recomenda-se que a assembleia delibere medidas que reforcem a segurança nas transações e movimentações financeiras do condomínio, tais como: necessidade de dupla autorização para pagamento de alto valor ou até para movimentações bancárias; necessidade de assinatura conjunta na contratação de serviços de expressivo valor (devendo ser bem delimitado a atribuição de cada parte); a constituição de comissão de moradores para acompanhamento de obras que demandem grande  investimento ou que tenham grande impacto na estrutura do condomínio, dentre outros.

 

Da análise do caso concreto, percebe-se que uma parte do dinheiro tomado em empréstimo pelo condomínio seria destinado a para obras nas áreas comuns. O ideal, em casos semelhantes, é que qualquer empréstimo contratado em nome do condomínio tenha todos ao seus termos levados para deliberação de assembleia, que a assinatura do contrato se dê de maneira conjunta ao Conselho Fiscal/deliberativo, bem como que haja a eleição de uma comissão mista de moradores para acompanhar o andamento da obra e gestão dos recursos.

 

Acrescenta-se ainda que é altamente recomendado que o condomínio disponha de uma boa assessoria jurídica, que participe de maneira isenta, sempre analisando todos os contratos celebrados pelo condomínio, bem como emitindo pareceres e se manifestando em caso de surgirem dúvidas ou incongruências na gestão do condomínio, permitindo assim que os demais condôminos possam adotar medidas preventivas e paliativas, de acordo com a demanda apresentada.

 

Por fim, mas não menos importante, recomenda-se que o condomínio realize auditorias externas periódicas, já inserindo esse custo em sua previsão orçamentária, garantindo assim uma fiscalização extra e isenta das contas do empreendimento. Neste caso, em havendo irregularidades, estas serão apuradas, em um menor espaço de tempo, sendo assim mais fácil reverter as consequências danosas de qualquer ato tomado irregularmente pela administração.

 

“Compreendemos que muitas das medidas acima sugeridas demandam investimento de recursos e/ou tempo, entretanto, há de se reforçar que a compra do imóvel próprio é, via de regra, o maior patrimônio que a maior parte da população brasileira almeja e consegue construir. Portanto, o zelo na preservação e manutenção deste patrimônio deve ser compatível com a sua relevância. Delegar toda a responsabilidade ao síndico e ao Conselho fiscal, com certeza, não traduz a melhor maneira de gerir seu condomínio.”, conclui a especialista.

 

Luciana Lima é advogada e Diretora na Gestart Condomínios.

Instagram: @advlucianalima

E-mail: lucianalima@gestartcondominios.com.br

Telefone: (85) 31042880

 

Wellington Sampaio é advogado especialista em direito imobiliário e já atua há longos anos no segmento condominial. É também presidente do Instituto de Desenvolvimento e Estudo do Direito Condominial. Além disso, ao lado de Sâneva Sampaio, Wellington montou um escritório de advocacia que atende demandas de condomínios e associações: o Wellington Sampaio Advogados Associados.

 

 

Autor Da redação
Por: Elizabet Letielas

Portal de noticias, artigos e apoio para Síndico e Administradoras, bem como Cursos e Eventos no segmento condominial. Realizamos e facilitamos a interação entre Síndicos, Administradoras, profissionais do mercado condominial e Empresas do segmento. Colaboradores: - Elizabete Letielas - Rafael Alves

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